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上海樓市新規落地滿半個月,二手房市場率先“降溫”

作者: 揭陽房產網 更新時間: 2021年02月19日 12:26:37 游覽量: 114

簡述:

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《證券日報》記者,如果是投機性質的買房,一般持有年限基本在2年至5年間,而

上海樓市新規落地滿半個月,二手房市場率先“降溫”

2021-02-05 08:41 來源:澎湃新聞

原標題:上海樓市新規落地滿半個月,二手房市場率先“降溫”

上海樓市“1·21”調控新政:二手房以網簽為準 一手房以認籌為準

自去年下半年以來,伴隨著房地產市場的復蘇加速,一向“嗅覺”靈敏的上海樓市不僅快速回漲,此后房價的跳漲速度和幅度,用“滾燙”來形容并不為過,尤其是今年以來,“千人搖號”“毀約”“2小時漲價40萬元”等詞條,更是刷屏各大互動平臺。

不過,隨著近期住建部赴上海調研督導房地產市場情況,以及上海先后出臺一系列頗為嚴苛的調控政策后,業內人士認為,預計上海樓市短期交易縮水將是大概率事件。

新政為樓市“降溫”

回看2020年的上海房地產市場,彼時市場曾預測上海樓市會呈現持續走低態勢,然而從實際情況來看,超過了市場預期。

據上海統計局發布的最新數據顯示,2020年上海新建房屋銷售面積1789.16萬平方米,比上年增長5.5%。其中,住宅銷售面積1434.07萬平方米,增長5.9%;與此同時,二手房市場同樣成交火熱。據市房地產交易中心統計,全市存量房網簽面積2495.43萬平方米,比上年增長19.9%。其中,存量住宅網簽面積2246.23萬平方米,增長24.4%。疫情后,積壓的購房需求釋放,存量住宅交易量上升,為近四年最高。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉告訴《證券日報》記者,2020年,上海樓市火熱的核心原因主要在于以下四個方面:一是2020年3月份起,上海市全面實施“公民同招”、民辦學校搖號入學。新政之下,優質學區二手房價格跳漲,整體抬升了二手房市場熱度;二是受舊區改造提速影響,創造了大批的增量購房需求,并有強勁購買力支撐;三是基于貨幣政策相對寬松的大環境,市場預期核心城市資產價格還會上漲,由此使得改善性需求持續釋放;四是受新房、二手房價格倒掛影響,“打新”市場持續火爆。

據克而瑞地產研究中心提供的數據顯示,2020年上海新入市項目中,四成以上認籌率超過100%。徐匯、長寧、靜安等核心區域火爆“打新”蔚然成風,七成以上項目認籌率超過100%,匯成南街里中簽率更是低至7.8%。

正是在這樣的背景之下,今年1月21日,上海市住建委等8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》,從封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、增加土地供應調整供地結構、“無房家庭”家庭優先搖號、加強信貸資金管理等方面升級樓市調控政策。不僅如此,距離新政發布后僅4天,上海又將法拍房納入限購范圍。

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對于去年剛取得上海戶口、目前在某通信類央企下屬公司工作的小劉(化名)來說,談及在上??捶康慕洑v,他表示:“可能是新政出來后滿2年不滿5年的房源減少了挺多,再加上稅費的提高,我看的這片兒區域二手房價格確實不再飛漲了?!彼€表示,現在已經能看到新政落地后的效果了。

二手房市場率先調整

事實上,針對此次上海出臺的樓市調控新規,在易德資本投資總監蔣錚鶴看來,從全國范圍內看,都屬于需求端較嚴格的政策。

如新規提出,上海將嚴格執行住房限購政策,夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,擁有住房套數按離異前家庭總套數計算;同時,調整增值稅征免年限,將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

“從內容上看,離異3年內購房按離異前家庭總套數計算、增值稅免征年限由2年升級為5年等舉措,不僅直指近期上海樓市中亂象,更是大大打擊了投資客的炒房熱情?!鄙虾V性禺a市場分析師盧文曦告訴《證券日報》記者,如果是投機性質的買房,一般持有年限基本在2年至5年間,而此次上海新政將增值稅免征年限提高至5年,無疑大幅降低了炒房獲利空間,并且在未來的2年至3年中,由于房地產市場的走向仍具有一定不確定性,可以說風險程度也在持續增加,所以此舉對炒房客來說,“殺傷力”頗大。

具體來看,以一套900萬元買進價、1000萬元賣出價,且房屋購買年限已滿兩年、未滿五年的非普通住宅房源進行測算,按照原增值稅的計算方法僅需繳納5萬元增值稅,其獲利空間為95萬元,但按現在新的增值稅計算方法計算,需要繳納的增值稅驟然提高至50萬元,而此時的獲利空間僅剩50萬元。

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