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房地產行業投資報告:長效機制漸趨建立 樓市韌性強于預期

作者: 揭陽房產網 更新時間: 2019年10月23日 04:54:30 游覽量: 175

簡述:

房地產行業投資報告:長效機制漸趨建立 樓市韌性強于預期

  當前市場對于樓市調控政策過于悲觀,我們認為,政策調控力度已經空前,未來雖會持續,但繼續加碼可能性小。而深圳住房新政的出臺也說明長效機制漸趨建立,行政調控有望逐步退出。這一輪始于2016年“930新政”的調控周期已經持續20個月。全國出臺調控政策的城市達到54個,共有129條限購政策,169條限貸政策。高壓調控下70大城市的房價漲勢得到了有效遏制,未來繼續加碼和低能級城市蔓延的可能性低。棚改力度不減,需求增進政策仍然存在。未來3年完成棚改1500萬套,580萬套今年開工,至5月底支持棚改的PSL凈增4371億元。深圳6月5日出臺了住房新政,探索構建多主體供應、多渠道保障的住房長效機制。

  當前市場對于房地產銷售的持續性存疑,我們認為,樓市韌性強,中西部及低能級城市持續發力,其持續性可能強于市場的預期。2018年1-4月,全國房屋銷售額同比增長9%,東、中、西部地區房屋銷售額分別同比增長-1.5%/26%/25%,,中西部增長明顯。另一個維度看,低能級城市銷售額達14691億元,同比增長59.3%,明顯高于全國房屋銷售額。本輪房地產周期后續走勢,目前來看正復制2010年的情況:2010年樓市受政策調控和高基數的影響,上半年出現收縮,8月跌幅收窄,9月同比增長16.9%,出現了一波6個月的反彈。

  全國布局、快周轉型龍頭地產公司已進入擊球區域,值得配置。市場對樓市韌性的認識不足,導致對整個行業過度悲觀,對融資收緊下行業格局重塑認識不足,導致對龍頭地產過度低估。國家政策調控的根本目的是抑制住房投機,而非打壓房地產。全國總格局是因城施策背景下的有保有壓,而非全盤打壓。在這種情況下,一城一企時代已經結束,全國布局的龍頭才能擁有騰挪空間,快周轉型房企才能把握住城市輪動的機會。根據對33家房企進行統計,截至5月底目標完成度最高的是全國化程度最高的碧桂園(47.8%)和恒大(46.4%)。完成度最低的為首開股份(22.3%)和首創置業(20.8%),兩者均為區域性房企。去杠桿背景下,融資收緊使得資源進一步向龍頭集中,加速行業洗牌。2018年,行業總融資2282.7億元,其中龍頭房企占比達到34%,2017年全年占比為17%。融資成本雖然有所上升,但加權融資成本仍控制在8%以下。未來行業有望形成寡頭壟斷格局,地產行業的格力美的正在顯現。

  投資建議與投資標的

  我們看好兩條主線:1)已經實現全國覆蓋,不依賴某一個區域或一個城市的龍頭房企,推薦保利地產(600048,買入)、萬科A(000002,買入)、招商蛇口(001979,買入)。2)深耕三四線城市,深諳快周轉指導,并在2017年就已開始全國布局的龍頭房企,推薦新城控股(601155,買入)、陽光城(000671,買入)。建議關注中南建設(000961,未評級)、榮盛發展(002146,未評級)。

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