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房地產行業:融資政策持續收緊 投資增速延續回落

作者: 揭陽房產網 更新時間: 2019年10月31日 18:08:53 游覽量: 144

簡述:

房地產行業:融資政策持續收緊 投資增速延續回落

  近日,國家統計局發布 7 月房地產開發投資數據。

  房地產開發投資增速繼續回落。2019 年 1-7 月份,全國房地產開發投資 72843 億元,同比增長 10.6%,增速比 1-6 月份回落 0.3 個百分點。分區域看,除了中部地區房地產開發投資增速加快 0.6 個百分點,其他地區增速均回落,中部地區房地產開發投資存在一定韌性。開發投資增速回落,源于 1)土地投資依舊相對疲軟,從 2018Q4 以來,土地市場整體一直相對低迷;2)新開工增速持續放緩;3)行業融資政策有所收緊,房企資金面吃緊,制約了房地產開發投資。未來房地產開發投資預期在新開工的放緩、融資政策收緊的雙作用下繼續回落。

  土地市場依舊低迷。1-7 月份,房地產開發企業土地購置面積 9761 萬平方米,同比下降 29.4%,降幅比 1-6 月份擴大 1.9 個百分點;土地成交價款 4795 億元,下降 27.6%,降幅與上月持平。7 月單月土地購置面積同比下降 36.84%,降幅進一步擴大。在房企融資收緊的情況下,房企拿地投資意愿降低,導致土地購置面積降幅擴大。土地市場呈現分化格局,一二線城市土地市場韌性優于三四線。在穩地價的政策背景下,前期土地市場火熱的地區土地政策有所收緊,蘇州地區加大了對購地資金的審核管理,流向蘇州土地市場的資金將受到嚴格限制。整體來看,土地市場仍將趨于理性。

  房地產銷售 7 月單月增速轉正,未來銷售降溫將延續。1-7 月份,商品房銷售面積 88783 萬平方米,同比下降 1.3%,降幅比 1-6 月份收窄0.5 個百分點。7 月單月銷售面積同比增長 1.18%,單月銷售增速轉正;商品房銷售額 83162 億元,增長 6.2%,增速擴大 0.6 個百分點,其中住宅銷售額增長 9.2%。融 360 統計數據顯示,房貸利率開始上行,全國首套房貸款平均利率為 5.44%,環比上漲 2BP;二套房貸款平均利率為 5.76%,環比上漲 1BP。隨著房貸利率上行,未來房地產銷售或將延續降溫趨勢。開工增速持續放緩,竣工增速收窄。1-7 月,房屋新開工面積 125716萬平方米,增長 9.5%,增速回落 0.6 個百分點。其中,住宅新開工面積 92826 萬平方米,增長 9.6%,回落 0.9 個百分點。由于商品房待售面積創 2014 年來新低,仍處于下降通道,受低庫存推動,新開工增速依然在相對高位,但受到銷售疲軟和融資端的影響,新開工增速開始趨緩。1-7 月,房屋竣工面積 37331 萬平方米,下降 11.3%,降幅收窄0.6 個百分點??⒐ぴ鏊僭?6 月創今年新低后開始收窄,受融資政策收緊影響,房企資金情況專向相對疲軟,竣工表現依舊低迷,收窄趨勢仍不及預期。但從趨勢上來看,2016 年以來新開工增速一直維持高位,施工面積維持相對高位,新開工高增速和施工高位傳導至 2019Q4 竣
工增速降幅收窄至企穩回升的確定性依舊較大,但回升速度或不及前期預期的樂觀。

  房地產行業到位資金增速回落。1-7 月份,房地產開發企業到位資金99800 億元,同比增長 7%,增速比 1-6 月份回落 0.2 個百分點。7 月12 日,國家發改委發文收緊房地產企業海外發債,對房企海外發債用途進行限制,僅能用于償還一年內到期的海外債,同時加強了信息披露要求。7 月底,央行表示加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。融資政策收緊后,房企境內發債有所回溫,融資渠道由信托、海外發債等渠道轉向境內發債。但由于境內發債對房企的要求相對較高,整體來看,房企尤其杠桿較高、境內融資能力不足且償債壓力較大的房企資金將受到沖擊,未來資金將進一步向規模較大、凈負債率較低、信用評級較高的頭部房企集中。

  投資建議:在穩房價、穩地價、穩預期的背景下,行業整體仍將繼續維持平穩,維持行業“同步大市”評級。建議堅守行業中的價值藍籌,關注彈性標的。建議關注現金流量較為充裕、融資渠道通暢的龍頭房企萬科 A、保利地產,建議關注行業銷售下滑中銷售業績依然亮眼的第二梯隊房企中南建設、金地集團。

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