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房地產稅落地還需等幾年 地產投資高收益機會在局部領域

作者: 揭陽房產網 更新時間: 2019年12月13日 06:06:06 游覽量: 181

簡述:

在今年的全國兩會上,政府工作報告對房地產稅做了新的部署:“房地產稅法的立法調研、起草,都要加緊工作,確保如期完成?!薄叭缙谕瓿伞睍l生在哪一年?美港資本創始人陳

  在今年的全國兩會上,政府工作報告對房地產稅做了新的部署:“房地產稅法的立法調研、起草,都要加緊工作,確保如期完成?!薄叭缙谕瓿伞睍l生在哪一年?美港資本創始人陳龍認為,至少還要等上幾年。

  縱觀已經實行房地產稅的國家,美國、瑞典、德國在開征房地產稅后房價都出現下行。市場擔心,這會不會也變成我國房地產市場的一個長期利空因素。陳龍指出,中國房地產市場最大的利空,是我國“房地產作為一個資產類別,其定價已經過高。房地產稅是一個可能引發房價下跌的導火索?!辟悂嗁Y本董事長羅偉冬則認為,我國房地產市場真正的長期利空來自我國城鎮化完成以及可能的人口規模減少。

  房地產稅將引起居民資產重配

  《紅周刊》:房地產稅主要覆蓋對象是誰?

  王勝(申萬宏源策略分析師):征收的應是房地產稅,而非房產稅。理論上房地產稅是一個完整的稅收體系,征稅對象包括“房產”和“地產”,征稅范圍覆蓋“交易”和“持有”環節,征稅基礎應該從價計征。

  《紅周刊》:今年的政府工作報告對房地產稅的表述由“穩妥”變為“穩步”,這是否意味著房地產稅將盡快落地?

  郭艷紅(方正證券策略首席分析師):短期落地還存在一些困難。首先,目前房地產稅法相關法案仍在草擬階段,從立法到調研以及后期的征求意見等,均需要經過不短的時間。另外,中國“稅法”的落實時間都要長于其他法案。例如2008年列入立法規劃的《稅收征收管理法》的修訂,直至2015年1月份才完成征求意見,歷時7年。同年,《增值稅法》也被列入立法規劃,但至今仍未有明顯進展。

  《紅周刊》:如果房地產稅推出,對房地產企業和居民有怎樣的影響?

  郭艷紅(方正證券策略首席分析師):稅收是打進供求之間的楔子,但這個楔子是偏的,開征房地產稅對供求雙方的影響并不等同。具體影響取決于市場勢力,也即成本轉嫁能力。如果以房屋交易中介費分擔比例為工具變量,那么一線城市、人口凈流入城市、經濟發達地區的房地產市場作為“賣方”市場,是核心資源,因此受到沖擊較小。而三四線城市、人口凈流出城市和經濟欠發達地區的轉嫁成本的能力較弱,因此稅收會侵蝕租金,從而影響房地產資產的現金流貼現價值。

  同時,住房租賃市場也面臨上述問題。此外,如果房地產稅稅率設計執行一城一策,則城市間稅率差異也會影響居民資產配置決策,不同城市間也存在競爭關系。由此可見,開征房地產稅將引起居民資產重配,這個過程將來帶資產重新詢價。

  房地產投資機會將變得稀缺

  《紅周刊》:從瑞典、美國、丹麥、德國等實行過房地產稅的國家經驗來看,房地產稅推行后房價均出現了不同程度的下降,房地產稅是中國房地產行業的一個長期利空因素嗎?

  羅偉冬(賽亞資本董事長):我認為短期內會有擾動,但長期不會有太大影響。因為根據我的觀察,上述國家的房價穩定和當地人口結構有關。首先,這些國家是老牌發達國家,早就完成了城鎮化。其次,這些國家人口長期處于穩定甚至萎縮狀態。房子供求相對平衡,因此房價穩定。這和房產稅的壓制房價作用相關性不高。比如英國,也征收房產稅,但是英國的房價是全球最高的。

  長期看,即使受到房地產稅的影響,也會被城鎮化提升對沖掉一部分。中國的城鎮化并未完成,過去的房子很多是沒有小區沒有電梯的,房子的更新換代也在持續中。我覺得房產稅并非中國房地產最大的利空。我覺得城鎮化完成以后的人口減少,才是房地產的最大的長期利空。

  陳龍(美港資本創始人):我認為長期來看,房地產稅實行后會導致房價整體下行。但一線城市、核心資源會比較抗跌,中國太大,非歐洲小國可比,一切還取決于當地市場的供求關系。越是稀缺的房產越抗跌,背后的規律始終是“物以稀為貴,多則賤”。

  我認為,中國房地產最大的利空不是房地產稅,而是房地產作為一個資產類別定價過高。房地產稅最多是一個可能引發中國房價下跌的導火索。房地產稅的征收是有其合理性的,當一個國家的主要財富集中在一個行業時,國家從這個行業分杯羹(比如加大征稅)是合理行為。

  《紅周刊》:按照部署,房地產稅最晚可能在2023年落地,那現在是享受5年紅利期并上車的好機會嗎?

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