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投資日本房產年回報15%?來看5大忽悠手段

作者: 揭陽房產網 更新時間: 2019年10月22日 21:58:14 游覽量: 170

簡述:

投資日本房產年回報15%?來看5大忽悠手段 日本,北海道,民宿,別墅,房產,獨棟

近日,有媒體刊文稱,今年不少國人前往日本進行房產投資并獲利豐厚。文章描述,一位在日本定居4年的民宿經營人士稱,2014年他們夫妻辦理了日本投資經營簽證,移居北海道,并購置兩套獨棟別墅,房價加改造、裝修共花費300萬元人民幣。目前的年均投資回報率超過15%,在他的帶動下,已有不下10位朋友在北海道投資民宿。

一些知名新媒體也對該文進行轉載,并一度登上新浪微博的熱門榜單。然而證券時報記者從熟悉日本事務的法律咨詢機構了解到,該文其實漏洞百出,純粹是一篇“忽悠文”。

忽悠一:民宿屬灰色地帶,無法申請日本投資簽證

原文指出,2013年,在北海道旅行的李先生被當地70%以上的森林覆蓋率吸引,認為日本北海道的風光媲美北歐,來了就不想走了。過了一年,李先生帶上妻子(在北海道購置兩套獨棟別墅)辦了投資經營簽證,成功移居日本。

真相會是這樣?對此,煒衡律師所東京分所商業咨詢顧問王栩告訴記者,投資經營簽證雖然相對好辦,但也有門檻,即必須是日本政府許可的經營范圍。在2018年6月15日《日本民泊法》(編者注:“民泊”即漢語民宿之意)出臺之前,民宿一直還是比較灰色的領域,如文中所說2014年便以民宿為經營業務申請投資經營簽證,幾無可能。

據介紹,關于此的變通方式,例如說,以在日本注冊的公司持有房屋進行租賃業務,租金作為公司穩定的現金收益,那么就可以申請投資經營簽證。

忽悠二:刻意混淆“北海道”房價概念

投資日本房產年回報15%?來看5大忽悠手段

圖片來源:google地圖網頁版

原文說,李先生夫婦在北海道購置了兩套獨棟別墅,一套是建好3年的次新房,一套是已經有25年房齡的二手房,房價加局部改造、裝修,一共花了300萬元人民幣。

對此,證券時報記者查看資料發現,雖然原作全文都在說北海道,但北海道是日本的一個區域,相當于我國行政區“省”的概念。日本的行政區劃是“一都兩府一道(四十三縣)”,分別是東京都、京都府、大阪府和北海道。也就是說,北海道屬于日本的一級行政區域,它的陸地面積約8.35萬平方公里,相當于2.5個海南?。?.54萬平方公里)。

全文只說北海道,但不指明哪個城市。那么就好像是,我向朋友吹噓說花300萬元在海南買了一棟別墅,但不告訴你是在三亞、???,還是在儋州、臨高。實際上,海南全島不同地方的房價差別可達數倍。安居客統計顯示,三亞的二手房最新均價為3.3萬元,環比上月下跌0.84%,而儋州均價約8000元。

投資日本房產年回報15%?來看5大忽悠手段

圖片來源:google地圖網頁版

原作全文只是說“我在北海道買了獨棟別墅,做民宿出租賺了很多錢”,但絲毫未提是在北海道最大城市札幌,還是富良野、小樽這樣的旅游城市,或者干脆是在偏僻鄉野?無疑,這不是在瞎編,就是在刻意隱瞞真相。

證券時報記者的一位日本朋友說,獨棟別墅其實就是日本的“一戶建”,即使在北海道,不同區域的價格也差異巨大。

忽悠三:2萬元購房稅費成本?后面加個“零”還差不多

原文指出,李先生夫婦在日本北海道買了價值200萬元人民幣的房子,要交的印花稅、登記稅、取得稅,總計約2萬元,成本并不算高。李先生還說,日本的土地和房屋都是永久產權,每年繳納物業持有稅(評估價的1%)。而獨立別墅一般沒有物業費,公寓須交管理費。

首先需要明確,由于人工成本極高,日本的房屋改造和裝修費用相當昂貴。25年房齡的“一戶建”,在日本實際操作中,房屋本身已基本沒有價值,實際只剩土地的價格,建筑物基本都是白送的。其次,日本的房屋內部裝修成本非常高,當然材料的品質也非常好??偟膩碚f,如果地段合理,那么從買地到改造,300萬人民幣的價格也說得過去。

不過,人民幣200萬元的房子,各種費用卻遠不止2萬元。記者通過專業法律顧問了解下來,這里所謂的2萬元中介費及稅費,應該是翻幾倍的15萬元甚至更多。為此,記者采訪了煒衡律師所東京分所商業咨詢顧問王栩,他為我們做了詳細介紹。

第一是中介費,買方需支付總價200萬元的3%,即6萬元人民幣的中介費;以及每套6萬日元的手續費,兩套就是12萬日元(合計約7500元人民幣)。光中介費用就接近7萬元人民幣。

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