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標普:房地產開發商合聯營模式可能掩蓋公司債務和風險

作者: 揭陽房產網 更新時間: 2021年06月24日 04:40:52 游覽量: 84

簡述:

6月16日,國際評級機構標普發布報告稱,中國開發商在房地產開發項目上不斷增加合作,以便于分散財務風險并減少

6月16日,國際評級機構標普發布報告稱,中國開發商在房地產開發項目上不斷增加合作,以便于分散財務風險并減少資產負債表壓力。標普稱,盡管這種合聯營模式本身并不會帶來風險,但這種操作日益增多,導致分析師和投資者愈發難以判定房地產行業中的財務風險。
合聯營企業通常是不并表的,在資產負債表之外。因此多數公司都不會對此作太多披露,更談不上經過審計的數據。而且,即使合聯營企業并表,但依然存在修飾財務數據的空間,例如明股實債。
所謂明股實債,主要是指以股權形式投資,同時以獲得固定收益及遠期本金有效退出為實現要件,交易結構的SPV主要包含資管計劃、信托計劃和私募股權基金。
標普全球評級信用分析師陳令華表示,“我們的報告旨在識別出財報的賬目中可能因通過合聯營模式而掩蓋了債務和風險的領域,預計合聯營操作還將持續增多。監管方面為防范房地產行業的債務擴張風險,自2021年初開始全面實行三條紅線標準;而通過合作來分散財務負擔,合聯營模式有助房地產企業將債務指標保持在監管范圍內?!?br />近年來,一些開發商已開始不再為其合聯營項目提供擔保。因此,這些開發商的透明度和披露數據的質量變得更加重要。最近也有一些開發商已開始對更多合聯營企業進行并表,以應對投資者對其表外活動的質疑;同時也能增加并表收入。
標普全球評級信用分析師廖美珊表示:“并表不一定會讓情形更為透明。大多數情況下,僅會導致資產負債表的少數股權增加。提升透明度則能夠消除投資者對明股實債的擔憂?!?br />此外,并表的時間點也會扭曲信用指標。
報告稱,大多數開發商給出其并表率指引,但其指引可能與標普使用框架估算出的并表率有所偏差。這可能意味著開發商將不得不依賴于收購表外合聯營企業,然后進行并表。合同負債(審計數據表明已售未結轉的合同銷售額)對權益合同銷售額的比率低也可能表明此類風險。其中的風險緣于這些原屬表外的合聯營企業在開發后期被收購和并表,此時表外項目已經產生利潤及歸還大部分債務,開發商的并表杠桿率就可能被低估。
標普在2020年6月份的一份報告中曾表示,聯合營模式面臨的經營風險和財務風險正在上升。此類風險可歸為以下三個主要類別:表外債務和杠桿率可能很高,這取決于開發商是否為非并表聯合營實體的債務提供相應的財務擔保。若按比例將此類債務并入穿透式指標,或令開發商的信用狀況承壓。第二,可能存在隱性債務。由財務投資者(非開發商)持有少數股份的聯合營實體面臨的此類風險尤為突出。財務投資者的持股可能為開發商負有實際償還義務的隱性債務。 第三,管理不當的聯合營實體可降低開發商的收入結轉水平。已實現的合約銷售額中的一部分可能永遠不會出現在其財務報表的收入中。執行低效或并表處理不當可能是導致這一情況的原因。
值得注意的是,標普強調,若合聯營企業陷入財務困境,開發商恐怕必須償還債務或再注入現金,這可能使其陷入流動性緊縮。由于實際的償債條款從未被披露,因此在更極端的情況下,若實際債權人同時要求開發商償還債務,則可能出現流動性風險被嚴重低估的局面。

(本文來自澎湃新聞,更多原創資訊請下載“澎湃新聞”APP)

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